上月末,胡润研究院与汇加移民连续第三年发布《中国投资移民白皮书》,指出国内一半以上高净值人群担心人民币贬值,并且认为未来三年,有超过6成的高净值人群打算在海外配置投资性住宅,其中美国西部尤其吸引中国高净值人群移民和海外置业,特别是洛杉矶、旧金山和西雅图。
新闻一出,大家都疑惑,海外买房真的那么保险吗?其实不然。
据经济参考报报道,中国买家持续涌入促使多个国家重点城市房价快速攀升。业内人士表示,国外热门区域房价已上涨至较高水平,部分甚至处于泡沫危险区,因此,供应急剧增加、利率升高或国际资本流向出现变化,随时都可能引发大幅价格回调。此外,持有、转让成本以及政策变动的不可控,也会使海外房产随时暴露在风险之中。
众多房企海外“扩盘儿”
“用国内买毛坯房的钱换国外精装修的家”、“买房移民”,这些标语是近年来吸引国人海外置业的常用宣传语,也是国人海外购置房产的主要原因。在此背景下,众多国内房企开始远赴海外建房,做起国内人的生意。
《中国房地产行业发展研究报告》显示,2015年海外房地产投资总额已达250亿美元,正以年均50%左右的速度增长。
在这样的背景下,众多房企纷纷瞄准了海外这块“肥肉”。据悉,2014年,万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等大中房企均选择布局海外房产,共有27宗项目,同比增长了93%。
万科创始人王石此前就指出,一方面要平衡国内风险,另一方面国外有发展前景,未来万科海外发展的重点在两个经济发达的地区——北美和欧洲,核心是三个国家:美国、加拿大和英国。自2013年2月开始,万科与铁狮门共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目,正式布局美国。2015年10月,万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的TheStage项目20%股份,一举进入欧洲房地产市场。据不完全统计,截至目前,万科在中国香港、新加坡、旧金山、纽约、西雅图、伦敦等城市至少拥有17个项目。
万达方面,自2014年以来,万达注资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目;2014年7月,万达以9亿美元投资兴建美国芝加哥的一座五星级地标酒店及公寓;同年8月,万达以9亿美元并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目,并于2016年携手日东集团投资数十亿澳元在黄金海岸建设主题度假村以及主题公园。此外,万达还于2015年12月获批新建价值达10亿澳元的悉尼环形码头项目,其中公寓产品预估均价超4.5万美元以上。
绿地集团重点布局的海外区域更是大多处在国人有较多海外置业需求或华人较多的地方。例如韩国济州岛项目、“伦敦之巅”、悉尼、洛杉矶等地的“绿地中心”、纽约“太平洋公园”、马来西亚的智慧城市等等。碧桂园甚至100亿加码马来西亚市场,以“第二家园”的宣传语吸引国内投资者。
海外买房也不容易
澳洲方面,根据FIRB官方网站公布的最新消息显示,自2016年11月18日起,FIRB(外国投资复审委员会)将全面暂停接受来自海外的任何新申请。非澳洲PR和公民的海外人士在澳洲购房时,需要先经过海外投资管理委员会的审批,审批通过,海外身份人士才可以在澳洲购房。
加拿大统计局首席经济学家阿罗拉(Anil Arora)指出,对于市场来说外国买家房地产“所有权”是一个大问题。现在联邦政府有意收集外国买家数据,来源将包括土地登记、省府及其他资源等方面,据此来分析房价上涨原因以及比较不同城市的趋势。加拿大统计局准备就此做一份详细调查,并计划明年公布该份报告。也就是说加拿大方面希望通过收集海外买家的数据来抑制上涨的房价。
新加坡政府表示不会中止在过去七年间实施的房地产调控措施,以避免房市再次过热,新加坡金管局常务董事拉维·梅农(Ravi Menon)上个月也曾指出,新加坡不打算在短期内解除房地产限制措施。
泡沫风险倍增
瑞银新发布的2016年全球房地产泡沫指数报告指出,刚性供给以及中国买家持续涌入,成为推动海外房价不断攀升的重要因素,低利率、全球资本的流入和投 资者对于回报率的乐观心态更助长了这一膨胀势头。
报告显示,过去五年内温哥华,伦敦和斯德哥尔摩的房价激增,房地产泡沫的风险排行前三。悉尼、慕尼黑和中国香港的估值也不容乐观,旧金山是美国估值很高的房地产市场,但尚未达到泡沫风险。在接近房地产泡沫的城市中,房价自2011年以来已经增加了近50%,而其他城市的平均涨幅只有不到15%。
今年6月加拿大央行对多伦多和温哥华房地产市场发出警告称,长期来看房地产供给仍有弹性,需求基本面不支持房价强劲上涨,需注意防范楼市风险,并警告房价上涨不可持续。
因此,中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,海外置业不仅面临法律风险、汇率风险,且因宏观政策的改变,持有、转让成本改变的不可控,也会使房产随时暴露在风险之中。
(房天下上海二手房综合整理)
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